Regularización de Edificaciones Irregulares
Edificación irregular: construcción, obra, infraestructura o instalación realizada sin el título habilitante preceptivo, o contraviniendo sus condiciones.
Para la obtención de suministros básicos es condición necesaria la regularización de las edificaciones, aunque por sí sola no otorga el derecho de acceso a las redes de suministros:
- En suelo rústico, el acceso a los servicios básicos se resolverá mediante instalaciones de carácter autónomo y ambientalmente sostenible, no pudiendo conectarse, por lo general, a las redes de suministro propias del suelo urbano.
- En suelo urbano, se podrá tener acceso a los servicios básicos siempre que no se precisen más obras que las necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras existentes.
- Toda obra de acceso a redes de suministros es objeto de licencia.
Vías para regularizar edificaciones irregulares (en todos los casos debe contratarse a un técnico):
1. LEGALIZACIÓN DE LAS OBRAS REALIZADAS Y OBTENCIÓN DE OCUPACIÓN/UTILIZACIÓN:
La legalización será obligatoria si las obras se encuentran dentro del plazo de restablecimiento de la legalidad urbanística (6 años), y será voluntaria una vez acreditado que las obras están fuera de dicho plazo.
Artículo 151 y siguientes de la ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio en Andalucía (en adelante, LISTA). Según cada caso (art. 291 a 293 del Reglamento General de la LISTA, en adelante RGLISTA) se tramitarán mediante licencia o declaración responsable.
Deben cumplirse todas las determinaciones exigidas por el PGOU vigente y normativa sectorial.
La resolución que otorgue la legalización determinará la ocupación o utilización de la edificación siempre y cuando la solicitud de legalización fuese acompañada de la documentación exigida por el RGLISTA para la ocupación o utilización de edificaciones existentes en las que no sea preciso la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación.
Si la edificación y todas las obras realizadas en ella han sido legalmente realizadas o constan legalizadas (con licencia o declaración responsable, según el caso), y sólo falta obtener la ocupación/utilización, será ésta la que se tramite directamente.
2. CERTIFICADO DE ASIMILADO A EDIFICACIÓN CON LICENCIA URBANÍSTICA ("AELU", mediante expediente INF):
Edificaciones antiguas, terminadas en las siguientes fechas (Disposición Transitoria Quinta de la LISTA):
A. En suelo no urbanizable: las terminadas con anterioridad al 25/5/1975 (entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana).
B. En suelo urbano o urbanizable: las edificaciones para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, que fue el 16/8/1990 (dicho plazo era de 1 año, por lo que deben ser anteriores al 16/8/1989).
DOCUMENTACIÓN A APORTAR:
Información catastral.
Información registral (nota simple actualizada).
Memoria urbanística firmada por técnico competente, que incluya:
Plano de situación sobre el plano del PGOU.
Memoria descriptiva y gráfica de la edificación y la finca sobre la que se sitúa, incluyendo uso y estado actual de la edificación.
Fecha de terminación de la edificación acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
Análisis del grado de cumplimiento de las determinaciones del PGOU vigente (si algún parámetro de la edificación incumpliese el PGOU, esta quedará en "situación legal de Fuera de Ordenación", según el nivel que le corresponda según el artículo 1.1.12 del PGOU).
Plano georreferenciado y cuadro de coordenadas UTM de la edificación y la parcela.
3.- DECLARACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN ("AFO", mediante expediente CEDIS).
Situación de asimilado a fuera de ordenación: Edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística (6 años en general).
Las edificaciones pueden dar cumplimiento o no al PGOU.
Con la resolución de AFO que emita el Ayuntamiento, se podrán obtener los suministros básicos (no es necesario tramitar la Ocupación/Utilización), siempre que no se precisen más obras que las necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras existentes (art. 174.3 LISTA).
Artículo 173 y siguientes de la LISTA; art. 404 y siguientes del Reglamento General de la LISTA.
DOCUMENTACIÓN A APORTAR:
La normativa de aplicación para justificar la situación de asimilado a fuera de ordenación de las edificaciones irregulares para las que haya transcurrido el plazo para restablecer la legalidad urbanística será la Ley 7/2021, de 1 diciembre de Impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, el Decreto 550/2022, de 29 noviembre por el que se Aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1-12-2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y el PGOU de Jerez.
1. Declaración de datos presentados. Modelo Oficial que puede descargarse en www.jerez.es/urbanismo, Trámites, III.7.
2. Identificación de la edificación. Datos catastrales y registrales de la finca o, en su defecto, localización mediante cartografía oficial georreferenciada.
3. Régimen del suelo. Clase y categoría del suelo conforme al instrumento de ordenación vigente y, en su caso, conforme al que estuviera vigente en el momento en el que la edificación fue terminada.
4. Identificación de la existencia de riegos de origen natural o antrópico.
(Apartado en el que se determine si la edificación se encuentra en suelo con riesgos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia. En caso afirmativo, se deberá describir y justificar las medidas a adoptar para evitar o minimizar el riesgo o bien, acreditar que se han adoptado. Todo ello conforme a los 405 y artículo 406.c) del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.)
5. Características de la edificación. Superficie construida, número de plantas, tipología edificatoria, características constructivas básicas, uso al que se destina, y plano georreferenciado con cuadro de coordenadas UTM.
(Documentación probatoria de la descripción y uso del inmueble en la fecha de terminación que se certifica, debiendo ser éstos coincidentes con los datos actuales del inmueble. Deberá probar la continuidad del uso declarado en dicho periodo. Incluirá Planimetría a escala.)
6. Fecha de terminación de la edificación. Acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho:
a. Certificación expedida por técnico competente.
b. Acta notarial descriptiva de la finca.
c. Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título
d. Otras pruebas admitidas en derecho
7. Certificado que acredite que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina conforme a lo dispuesto en el artículo 407 del Reglamento LISTA.
Se entenderá que la edificación irregular terminada reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad cuando disponga de:
a. Las condiciones de seguridad estructural necesarias sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes.
b. Las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
c. Un sistema de abastecimiento de agua y de suministro eléctrico que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.
Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación. En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas para el consumo humano.
d. Un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.
Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.
e. Cuando los sistemas de abastecimiento, suministro y evacuación estén conectados a los sistemas generales podrán quedar acreditados mediante cualquier documento de prueba emitido por las correspondientes compañías suministradoras, debiendo existir compatibilidad entre el uso autorizado y el uso al que se destina.
Las edificaciones destinadas a uso residencial, además, deberán cumplir las siguientes exigencias:
f. La edificación deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente ajustándose a la normativa mínima de VPO.
g. Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano y deberán disponer de iluminación y ventilación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.
8. En el caso de que la edificación se encuentre en una parcelación urbanística, la descripción de la parcela, a los efectos del artículo 174.2 de la Ley LISTA, que podrá realizarse mediante certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica.
9. A los efectos del artículo 409.1.f del Reglamento LISTA, se identificarán los procedimientos penales, así como los procedimientos sancionadores o de protección de la legalidad de naturaleza sectorial, que pudieran afectar a la edificación. En el caso de que no exista conocimiento de éstos, se adjuntará a la documentación señalada en los apartados anteriores declaración responsable del titular de la edificación por la que se manifieste esta circunstancia.